从没人租到不够租,「台北曼哈顿」商办租金凭什幺喊涨 6,000 元创新高?

2020-06-17    收藏310
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从没人租到不够租,「台北曼哈顿」商办租金凭什幺喊涨 6,000 元创新高?

风水轮流转,事隔十多年,由中美贸易战激起的资金回流,让台北办公商圈需求再起,带动指标区域租金行情屡创新高。

台北商办租金惊惊涨,A 办平均空置率连续 5 季下降,随着南山广场今年 7 月顺利站上每坪 5,000 元租金,以及信义计画区商办空置率持续下降,并维持在低档水位,商仲业者预估,2020 年信义计画区每坪租金上看 6,000 元指日可待,写下台北商办新高纪录,租金「金字塔化」。

台北 101 大楼与南山广场的租金行情,可说是主导信义计画区办公商圈走势的两大风向球,前者是全台最高大楼,后者是最新完工的顶级商办,这两栋皆为外商公司、金融业者搬迁至顶级办公室的首选标的。

趋势一》租金「金字塔化」

「我们现在最烦恼的是如何将小租户化整为零,以提供更多空间给想要增租的租户」,台北 101 大楼营运长刘家豪透露,目前大楼空置率约 3 至 4%,但为了保持一定的存量给租户增租,基本上已等于满租状态,原因在于除了排队等着进驻台北 101 的租户暴增外,更多的是既有租户持续增租的需求。

根据 101 内部统计,过去两年原租户都有 35% 至 40% 的平均增租面积需求,例如 Google 除了在新北板桥远东通讯园区 Tpark 新增办公室外,在台北 101 也已续约增租空间,未来台湾总部还是预计设在 101 大楼。

相较于 2010 年信义计画区曾掀起一波退租潮,空置率一度高达 20% 的惨况,短短几年间,「台北曼哈顿」风云再起,刘家豪感受格外深刻,他说,以前是长年积弱不振,如今却是生不出面积给租客,且只要租约一到期,还有条件谈「溢价」。

目前 101 高楼段(70 楼以上)每月每坪开价 5,000 元起跳,中低楼段每坪也要 3,500 元至 4,000 元,刘家豪有信心地说:「101 高楼段一旦有面积释出,每坪有机会成交到 6,000 元。」他点出关键原因在于台北 101 就相对高度而言,还是胜于南山广场的 48 层楼高,视野景观有差异,租金自然高人一等。

趋势二》建商改盖「豪办」

对于台北 101 来说,目前还是以争取大型指标企业进驻为目标,虽然小租户、新创公司较易创高价,但租金贡献度、稳定性不如大公司高,这也是为什幺 101 烦恼生不出面积给客户的原因。

种种迹象显示,办公室市场的发球权,又回到房东手上了,这种市场氛围,连元利建设董事长林敏雄都嗅到了。

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